Квартальная застройка: как украинские девелоперы обманывают людей

Print PDF

В продолжение темы «города-сада больше не будет«

Лев Шевченко

Тенденция последних лет в среде украинских застройщиков — противопоставление квартального принципа застройки микрорайонному. Свободная расстановка домов среди парков, детских и спортивных площадок отметается как устаревший «совок», взамен предлагается периметральная застройка с плотной сеткой улиц и «бизнесами» на первых этажах. По словам сторонников этого принципа (в основном, застройщиков и блогеров-пиарщиков), последняя позволит оживить городские улицы и наладить коммуникацию между жителями таких районов. Но, как показывает опыт, социальная жизнь там не спешит бурлить, в отличие от «неблагополучных» микрорайонов.

Предыстория

Эволюцию принципов застройки лучше всего рассматривать на примере восточноевропейских постсоветских городов: здесь можно найти обширные районы, целиком застроенные по тому или иному принципу, в отличие от западных городов, где застройка смешанная.

В Российской империи к квартальной застройке города пришли во второй половине XIX века (на западе и в с нуля построенном Петербурге это случилось раньше). Центральные части Москвы, Риги, Одессы и Киева застраивались многоэтажными (4–8 этажей) доходными домами с дворами-колодцами. На первых этажах таких домов располагались магазины, выше — квартиры. Внутренние территории кварталов были заняты пустырями и дворами.

Домовладельцев не интересовали санитарные условия в сверхплотной застройке городов, окна квартир зачастую выходили в глухие дворы-колодцы, куда солнечный свет проникал на час-два в день. Окна, выходящие на чужие участки, закладывались кирпичной решеткой. Такие условия проживания стали одной из причин вспышек эпидемий в Киеве, в частности эпидемий туберкулеза. Однако с этой проблемой пришлось справляться уже другой власти — советской.

Несмотря на то, что до массового обеспечения населения жильем оставалось еще полвека [на самом деле — 20 лет, сразу после войны (правда, сперва копировали американскую коттеджную застройку, что не гут), да и пресловутые «сталинские бараки» были лучше хрущёвок, и массово строить их стали как только первая пятилетка дала плоды в виде роста уровня жизни — в 1937-40 гг.], в 20-х годах после завершения Гражданской войны СССР начал строительство первого социалистического жилья.[В квадратных скобках здесь и далее — прим.публикатора.]

Архитекторы-конструктивисты отошли от практики квартальной застройки. В новых городах и поселках — многочисленных соцгородах, поселке ХТЗ в Харькове, студенческих городках в Москве — использовался принцип строчной застройки. Дома расставляли в ряды вдоль улиц или аллей, внутри обустраивались открытые дворы. Это должно было повлиять как на эмоциональное здоровье граждан, так и на физическое — сквозное проветривание жилищ и естественный свет помогли избавиться от болезней, преследовавших жителей сырых подвалов и коммуналок.

Во второй половине 1930-х годов после сворачивания конструктивизма в строй снова вернулась квартальная застройка. Правда, она разительно отличается от дореволюционной. Сталинские кварталы больше по площади, они состоят из нескольких домов-периметров, внутри которых устроены скверы с фонтанами и игровыми площадками [в чём сохранилось влияние опыта жилищного строительства в «Красной Вене»].

Строительство таких кварталов продолжалось до конца 1950-х годов. Затем им на смену пришли микрорайоны со свободной расстановкой домов (вдоль красной линии улиц, под прямым углом к ней или по диагонали), высотными домами-акцентами и пешеходными аллеями. Между домами устраивали спортивные и детские площадки, на свободных местах располагали общественные и торговые центры. Некоторые дома, как на киевской Русановке или московской Беговой улице, поднимали на ноги по заветам архитектора Ле Корбюзье — чтобы пространство микрорайона сливалось воедино.

«Деградация социума»

Начиная с 1960-х годов этажность застройки постепенно увеличивалась — с пяти этажей до девяти, затем до 16 с акцентами в виде 22-этажек в конце 1980-х годов. Качество среды при этом снижалось: озеленение в новых районах оставалось на совести самой природы, а композиции из 18-этажных стен выглядели гораздо менее уютно, чем пятиэтажки-хрущевки [тут автор, мягко говоря, привирает, сразу с послевоенных лет озеленение проектировалось вместе с кварталами, см.ниже, почему и увеличилась этажность застройки и «скважность» квартала — чтобы было где размещать. Хотя и его отсутствие бывало одной из недоделок, когда гнали план

Район города	Размер квартала	Размер дворов	Ширина переулков	Ширина магистральных улиц	Ширина центральных площадей	Тип/Этажность застройки
I. Исторический центр города Д<У<Общ	100 м	20-40 м	15-25 м	60-80 м	100-130 м	периметральный квартал, 2-8 (6) эт.
II.  Исторический центр после реконструкции, Д=У<Общ=О	100 м	40-60 м	30-50 м	80-100 м	150-200 м	периметральный квартал, 2-8 (6) эт.
III. Новостройки срединной зоны (50-60-е гг.) Д>У>Общ=О	-	60-80 м	Как между домами	80-100 м	120-150 -250 м	Микрорайон, 5 этажей
IV. Периферия города: 1-й тип застройки (70-80-е) Д>У>Общ=О	150 м	110-120 м	60-100 м	60-100 м	150-250 м	Укрупнённый квартал (9-12-16 этажей)
V. Периферия города: 2-й тип застройки (70-80-е) Д>У>Общ=О	350-500 м	20-40 м	-	100-120 м	100-120 м	Укрупнённый двор-колодец (14-17 эт.)

Источник: «Климат, погода, экология Москвы«. СПб, Гидрометоиздат, 1995].

На этом в будущем как раз и сыграют застройщики, продвигая в качестве альтернативы квартальную застройку.

На фоне продолжения строительства многоэтажных стен со свободной расстановкой в Киеве (Позняки, Виноградарь, Троещина) и Одессе (Радужный) девелоперы придумали якобы европейскую концепцию квартальной застройки небольшой этажности с «бизнесами» на первых этажах. В дело сразу же были подключены «урбанисты», вещающие о «панельных гетто» и деградации социума. Мол, социалистическая мечта о городах в саду оказалась несостоятельной, и вместо садов мы получили дома посреди стоянок и дворы-пустыри. Чтобы опровергнуть это, достаточно посмотреть в окно, а потом на фото современных квартальных ЖК вроде «Комфорт Тауна», где тысячи автомобилей припаркованы прямо под окнами квартир.

Когда с аргументами и архитектурной эрудицией становилось совсем туго, «урбанисты» не брезговали полной ахинеей:

«Существовала такая модернистская иллюзия: мы построим город-сад. Брали большой кусок земли, на нём возводили отдельно стоящие дома. Говорят, их планировали так, чтобы при ядерном ударе или бомбардировке дома не сложили друг друга».

Естественно, такой «эксперт» либо не знает о нормах инсоляции, требующих проветривания квартир и наличия солнечного света в них зимой, либо умалчивает с конкретной целью. [об этих нормах — см. книгу М.С.Мягкова с соавт. Город, архитектура, человек и климат. М.: Архитектура-С, 2007. Ч.III, от влияния архитектуры на микроклимат, до средозащитных функций зелёных насаждений.]

Для красоты еще можно дать пример с районом Пруитт-Айгоу в Сент-Луисе, построенном в 1954 году и расселенном в 1974-м из-за криминогенной ситуации. И неважно, что в экс-СССР нет ни расовой сегрегации, с которой столкнулись жители Пруитт-Айгоу, ни откровенно криминальных микрорайонов [благодаря советскому наследстству, и даже сегрегация богатых и бедных кварталов развивается медленно]. Главное — нагнать страху.

Среди прочих аргументов — отсутствие в микрорайонах мест для ведения малого бизнеса (кафе, небольшие магазины), их большие размеры. Все это с легкостью опровергается. В каждом микрорайоне при постройке создавалось 3–5 блоков обслуживания — одно- или двухэтажные здания (либо первые этажи некоторых домов), в которых размещались магазины, аптеки, ателье, музыкальные школы. На несколько микрорайонов организовывался один общественный центр с универсамом, почтой, банком и спортивной секцией. Эти точки располагались таким образом, что из любого дома до них можно было дойти за 5–10 минут. После закрытия государственных торговых предприятий в 1990-х годах их место как раз таки заняли малые «бизнесы».

Размеры же микрорайонов среди прочего предопределены расположением школ и детских садов. В зависимости от этажности, в советском микрорайоне 1–3 школы и 2–5 детских садов, добираясь до которых, дети не будут переходить дороги с автомобильным движением. В квартальной застройке на Рыбальском острове детям для этого придется преодолеть несколько улиц. Впрочем, возможно, в районе, который позиционируется как элитный, дети пешком в школу ходить не будут. Если, конечно, эти школы построят.

В «Комфорт Тауне» в Дарнице полноценную школу так и не построили. Вместо нее — частная Академия современного образования с детским садом и начальными классами. А в ближайших хрущевских микрорайонах — две большие школы и несколько детских садов.

Конечно, переоценивать советские микрорайоны не стоит, у них объективно много недостатков (хотя многие вызваны неудовлетворительной эксплуатацией как в советское, так и в постсоветское время). Тонкие стены, плохое качество строительства, маленькие кухни, неудобные лестничные клетки. Но об этом, как ни странно, урбанисты не говорят. Объект их критики — дворы-пустыри — выдуман на скорую руку и уж точно не касается киевских, харьковских или львовских дворов.

 Что же не так с квартальной застройкой?

Архитектура — неотъемлемая часть человеческой истории, развития человечества. Во все эпохи бытие определяло жилище человека: глухие дома-крепости в древности и Средневековье, вычурные доходники рубежа XIX–XX веков, открытые простору и природе дома второй половины XX века. Картина складывается, если вспомнить, что многие новые жилые комплексы их жители ограждают забором, призванным защитить «элиту» от жителей окрестных «хрущоб».

Рассмотрим упомянутый выше жилой комплекс на Рыбальском полуострове. Территория, освобожденная от завода «Ленинская кузня», нарезается на мелкие квадраты кварталов. Между ними — дороги или каналы, к которым можно будет спуститься по ступенькам. Возникает первый вопрос: сколько часов солнце будет освещать каналы и улицы 50-метровой ширины, застроенные 8-этажными зданиями? Во что превратятся эти улицы в несолнечные часы — в холодные и темные ущелья? Скорее всего. Зато есть что противопоставить модернистским дворам-пустырям.

Проектировщики предлагают устроить на первых этажах некие «бизнесы». Если это магазины и кафе, то получится ли заполнить ими все 39 кварталов Рыбальского в условиях вечно кризисной украинской экономики? Или же насколько уместным будет размещение на первых этажах офисов? Учитывая, что в ближайшее время достройка метро на Рыбальском острове не предполагается.

Еще один вопрос — хваленые замкнутые дворы. Двор-колодец не даст рассеяться, к примеру, крикам играющих там летом детей. Летом там будет слишком жарко: замкнутый двор вряд ли будет нормально проветриваться.

В конце концов, упование на разнообразие улиц: мол, разные магазины и кафе, в отличие от унылых улиц спальников. Но такой подход на самом деле уничтожает разнообразие. Возьмем любой советский жилой массив: в центре парк, на краю озеро и частный сектор, где-то в стороне — недостроенный завод или котельная, лес, линия электропередач, больница. Для маленького человека — целый мир, который можно исследовать с друзьями или родителями. Что предлагает ребенку Рыбальский? Четыре десятка одинаковых кварталов, причем ребенок вряд ли сможет выбраться за пределы своего, учитывая консьержей и заборы. А взрослый может столкнуться с той же проблемой, что и среди микрорайонных многоэтажек: будет трудно найти свой дом среди десятков одинаковых.

Идея с кварталами помогла застройщикам одновременно справиться с активистами и не потерять прибыль. Градозащитники не будут бороться против относительно невысокой застройки, а ее плотность как раз компенсирует этажность.

А покупатели будут радоваться, слушая о том, что Рыбальский похож на центр Барселоны, не задумываясь о таких вещах, как плотность населения, инсоляция и так далее. Сказочники, конечно, не расскажут, что новые районы европейских городов выглядят совсем иначе. В них уже не строят громадные, приставленные друг к дружке дома-коробки, вместо них — легкие, стеклянные дома необычных форм в необычных компоновках, вертикальные акценты, зелень и безупречная инфраструктура. Но, увы, украинские девелоперы не учатся на своих же ошибках. На ошибке Воздвиженки, когда плотнейшая застройка с пенопластовым декором оказалась никому не нужной, и оживить ее удалось лишь много лет спустя с помощью офисов. Так же как и покупатели не учатся на ошибке «Комфорт Тауна», из забавного цветного комплекса превратившегося в кварталы из 16-этажных стен, стоящие вдоль железной дороги.

[не следует, правда забывать, что это Украина, население которой «кушало» куда более фантастические рассказы про «славу нации»; а снявши голову, по волосам не плачут. Ну и особенности украинского образования — вместе с событиями последних трёх лет — предполагают тотальную беззащитность к такого рода пиарщикам. В советское время люди участвовали в формировании городской среды на равных с властью-застройщиками, и именно в Киеве придумали для этого формат ТВ-игр; при капитализме, увы, только массовым выступлением]

Источник Спiльне